公积金与商贷组合还款最优惠

" > 贷款买房已成为大多数民众购房的一种普遍方式。就目前而言，贷款买房有三种方式：公积金贷款、纯商业贷款及组合贷款。但是，不管采用哪种方式贷款，均需按购房者自身经济状况情况来定夺。

根据上海市住房公积金管理中心2014.11.24文件显示公积金买房准则已调整如下：

一、对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行首套房贷款政策。

二、对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。

三、从2014年11月22日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款为4.25%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率为3.75%。

四、每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元（每人最高贷款限额为30万元），有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元（每人最高贷款限额为40万元）。

此外，去年年底央行下调商业贷款利率，5年以上期限商业贷款利率下调至6.15%；将1-5年（含5年）期商业贷款利率下调至6%。

房贷利率无折扣 组合还款最优惠
综上，以300万的总房价（家庭符合本市购房标准且公积金可贷款最高额度80万）为例，在各大银行房贷利率均无优惠的情况下，分别按三种还款渠道计算，组合还款最省。

渠道一
纯公积金贷款

最高贷款80万，剩下的需要全部付完220万，五年以上公积金贷款利率为4.25%，每月贷款利率为，按照30年等额本息还款计算：
A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}
月还款金额：3 935.52元

渠道二
纯商业贷款

首付3成90万，剩余210万纯商业贷款，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：
A=×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}
月还款金额：12 793.79元
总利息金额：.4元

渠道三
公积金与商贷组合贷款

首付3成90万元，（有补充住房公积金的家庭）公积金80万元，五年以上公积金贷款利率为4.25%，按照30年等额本息还款计算：
A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}
月还款金额：3 935.52元
剩下的130万从银行贷款，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：
A=×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}
月还款金额：7 919.97元
以上可知，月还款总金额为11855.49元
总利息金额：.4元

显然，若各大银行房贷利率均无优惠，则组合还款方式要较纯商业贷款方式更省，每月还款额减少938.3元。总利息金额减少337788元。

房贷利率88折 组合还款依然最优
据上海搜房网1月5日调查沪上27家大型银行发现，汇丰银行纯商贷100万以上可享受88这优惠;招商银行可执行公积金与商贷组合还款，且贷款金额在100-300万可执行95折。那么，依然以300万的总房价为例，以两种还款渠道计算，组合还款渠道依然最优惠。

渠道一
纯商贷

首付3成90万，剩余210万纯商业贷款，按汇丰银行88这优惠计算，且五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：
A=*(6.15%/12*0.88*(1+6.15%/12*0.88)^360/((1+6.15%/12*0.88)^360-1))
月还款金额：11 807.88元

渠道二
组合还款

首付3成90万元，（有补充住房公积金的家庭）公积金80万元，五年以上公积金贷款利率为4.25%，按照30年等额本息还款计算：
A=800000×{6.15%/12(1+6.15%/12) ^360/[(1+6.15%/12)^360-1]}
月还款金额：3 935.52元
剩下的130万从银行贷款，按招商银行95折优惠计算，五年以上贷款基准利率为6.15%，按照30年等额本息还款计算：
A=*(6.15%/12*0.95*(1+6.15%/12*0.95)^360/((1+6.15%/12*0.95)^360-1))
月还款金额：7 663.01元
因此，每月还款总金额为11598.53元
综上可知，组合还款渠道较纯商业贷款每月还款金额减少209.35元。

可见，即使银行均无优惠的情况下和就目前各大银行提供的房贷优惠来看，公积金与商贷组合的贷款方式均属最优渠道。