房贷保险必须买吗,个人住房贷款保险是什么?

房贷保险必须买吗,个人住房贷款保险是什么?
    房贷险的全称为个人抵押商品住房保险，是一种保证保险。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。那么，房贷险有什么用?购买房贷险的好处是什么?

购买房贷险后，如果贷款人在还贷期间出现了类似爆炸、火患、台风、暴雨、雪灾等情况，致使所抵押的房屋造成严重损失，以及在对房屋财产抢救的整个过程中，产生一些较为合理的施救费用，保险公司便会按照合同中的有关条款给予房屋贷款人合理的赔偿。而且房贷险是对贷款人在其贷款期间所造成的人身意外提供有力保障。

房贷险第一受益人是银行，如果被保险人在贷款期间发生身故或全残，无力进行贷款偿还，银行可通过申请，要求保险公司进行理赔，最终由保险公司负责把贷款人剩余的贷款全部偿还清。在保障期内，被保险人出现身故或全残意外，家人可获得保险公司相应的赔偿，用来偿还贷款人剩余的贷款。如果没有发生任何的保险理赔，保险公司会按交纳保费的一定比例退还给贷款人。
在银行首套房认定松动后，又一波“救市潮”来袭——公积金新政。10月13日，三部门出台公积金新政包括“取消4项收费，连续缴存6个月即可办理贷款”。10月14日，公积金再发新政，异地公积金异地互认破冰。新政出台一周了，对于本不收取住房贷款保险等费用的昆山来说似乎影响不是很大。而大家期盼的异地互认昆山早已单向执行。

公积金连续两日释放新政 取消4项收费异地互认有望破冰

10月13日下午，新华社新华视点微博发出消息：三部门（住建部、财政部、人民银行）发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公正、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。

 
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10月14日，住建部、财政部、央行三部门联合发布《关于发展住房公积金个人贷款业务的通知》。《通知》中规定：职工连续缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。对于曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

同时，《通知》中要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

《通知》还规定，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。同时，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

个人住房贷款保险的定义
    一般以借款人所购住房作为抵押物。为保障抵押物的安全，降低贷款风险，银行通常要求借款人购买房屋保险。
个人住房贷款保险的种类
    1、个人抵押住房综合保险
    包括原财产保险和还贷保证保险，即被保险人在保险期限内因意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行还贷责任，由保险人承担贷款本金的全部或部分还贷责任。
    2、抵押贷款履约保险。
    借款人将房屋抵押给银行，同时购买履约保险，当借款人连续一定期限不还款时，保险公司代为清偿剩余贷款本息，银行将抵押权转移给保险公司。
买住房贷款保险的必要性
    购房者在贷款买房时，大多数银行都有“强制性”的规定，必须同时购买“个人抵押贷款房屋保险”。
    住房保险包括住房财产保险、个人抵押贷款保险。有此险种是因为银行和借贷人都在寻求保障，因为个人贷款业务期限往往较长，当中可能会出现变数，银行希望借款人在无力偿还贷款时能保障贷款的偿还，而借款人则希望这一保障能使其保留房产;而这种保障是双方都无法解决的，因此引入了住房贷款保险：保险费=保险金额(即总房价)×保险费率×保险期限。它使得银行在有还贷危险时可以作为保险合同的受益人得到赔付，而交保人出险后也可保住房产。
    住房保险主要有个人抵押贷款房屋保险、家庭财产保险和个人购置住房抵押贷款保证保险。而家庭财产保险的投保范围包括房屋及其附属设备，衣服、卧具，家具、燃气用具、厨具、乐器、体育器械，家用电器;附加险有盗窃、抢劫和金银首饰、钞票、债券保险以及第三者责任保险。而个人住房抵押贷款险的保险金额分年计算，保险费率高于抵押贷款屋保险，保险期限不超过20年。由于此种保险类似寿险，是针对投保人发生人身意外等事故的保险，保险公司为此承担的风险较大，其保险责任也制订得较为严格。
我国现有的几种住房保险形式
    1、 财产保险。
    目前许多城市开展个人住房贷款时要求借款人对抵押物进行财产保险，财产保险只是对贷款所购得住房在遭受火灾等意外事故时对抵押物的价值补偿，以保证抵押权的实现。
    2、 综合保险
    以苏州、北京为代表，从1993年开始为配合职工购建住房低息贷款的开展，降低贷款风险，保证贷款资金安全，由中国人民保险公司苏州分公司开展了综合保险，综合保险责任包括三项内容：
    一、对借款人抵押的房产进行财产保险;
    二、借款人因意外事故或疾病丧失部分或全部还款能力;
    三、借款人因其他原因无法归还贷款或故意赖帐等造成的贷款本息损失。
    保险期限为自取得贷款之日起至贷款全部还清之日止。在保险期内，由于上述保险责任中的原因造成贷款本息损失的，由保险公司负责赔偿。与财产保险不同的是，综合保险除包括财产保险外，还对借款人的人身及信用进行了全方位的保险，因而对贷款人的资金安全起到保障作用。
    北京市的购房抵押贷款保险与苏州综合保险在财产险和人身意外险相同，第三种保险责任为借款人所在单位倒闭、撤销、被兼井、政策性裁员而失业或收入下降等社会原因致使无法还贷超过3个月时，由保险公司负责偿还24个月的贷款本息。
    3、 信用保险。
    目前成都、上海等城市正在探索由一个有一定资格的社会中介服务机构即住房置业担保公司对借款人提供信用担保的形式。当个人向银行申请贷款购房时，由住房置业担保公司为个人提供专业担保，当借款人不能按贷款合同还贷时，由住房置业担保公司承担连带责任，负责偿还贷款。
    住房置业担保公司为个人提供担保时，应当同时要求被担保人以其所购、建住房以抵押方式向住房置业担保公司提供反担保。住房置业担保公司承担连带还贷责任的同时，行使抵押权，依法处分抵押物;并负责将抵押人迁出抵押住房，妥善安置抵押人。需要提出的是，与一般保险不同的是，住房置业担保公司有处置抵押物并受偿的权力。
期房的保险费计算方法
    目前有很多贷款购房人购买的是期房，往往要在几个月或一年以后入住，所以我们计收从入住日到贷款结束日的保险费。另外，由于保险费是在贷款发放时提前交纳的，在保险生效前，即入住前尚有一段时间，我们还将扣除在此段时间产生的利息(一年以上期房期的按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算)，就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。
个人购房保险办理方法
    个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房抵押，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。
    住房保险属财产险，与抵押行为相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。
    投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房投置了抵押，抵押物的安全关系到抵押行为的有效性，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款都有必要替住房加保险。
    当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时要求借款人投保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。
    作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房借款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。
房地产保险合同签订
    办理房地产保险，应由投保人与保险人签订保险合同。具体程序是：
    第一，填写投保单。
    投保单的内容有：投保人的名称、投保日期，被保险人或受益人的名称。保险标的名称和数量，保险责任起讫时间，保险价值和保险金额等。投保单是投保人在保险公司申领的作为保险接受投保的依据的文件。
    第二，签发保险单。
    保险人在收到投保人的投保单后，应对投保单的内容逐一审核并实地勘查，在确定符合保险条件后可签发保险单。
    第三，收取保险费。
    投保人应按规定的保险金额、保险期限和保险费率向保险人如期缴纳保险费。房地产保险合同也可由双方的委托来办理，如抵押房地产保险可委托银行办理。
房屋财产保险的保险金额确定
    根据我国财产保险制度规定，确定房屋财产的保险金额，将依据房屋所属是企业还是家庭有所不同。
    企业房产保险金额的确定有三种方式：
    (1)按照账面原值确定保险金额。账面原值指的是房产在建造或购置时所支出的货币总额。按账面投保是一种不足额的投保。
    (2)按照账面原值加成数确定保险金额。账面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下，在房产账面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重置重建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。
    (3)按重置重建成本投保，重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支付的全部费用。
    家庭财产由于没有账册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值，自行估价确定。