成都优质写字楼租售两旺 保险企业整栋交易很活跃(图)
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增大字体预计2011年成都将新增写字楼88万平米、有一半分布在城南天府大道两侧
日前，世邦魏理仕发布2010年第四季度成都房地产市场报告称，2010年成都房地产市场总体平稳向上发展，其中写字楼受企业业务发展和个人投资者的需求而租售两旺，商业物业逐渐向购物中心和非核心商圈转变。世邦魏理仕认为，成都的商用物业正在经历一个升级和换代的过程，预计2011年新增供应和不断增长的需求将进一步加快该进程，推动成都的写字楼和商业物业发展水平向国内成熟市场靠拢。而住宅市场受投资需求、土地成本、政策调控和保障房等多种因素影响将进一步细分市场和产品。
优质写字楼租售两旺 平均租金创历史新高
世邦魏理仕最新报告显示：成都的优质写字楼市场在2010年4季度延续了需求上涨、租售两旺的态势。受到现有租户搬迁升级的需求和新设立企业需求的驱动，近期推出的写字楼的吸纳增长较快。因此，即使四季度有31.2万平方米的新增供应，市场整体的空置率环比下降6.4个百分点至22.5%，为过去一年以来的新低。同时，平均租金环比上涨1.3%至每月每平方米人民币96.1元，创了成都平均租金历史上的新高。
成都写字楼销售市场也表现活跃，因越来越多的项目加快散售推盘，而同时私人投资者由于抗通胀和住宅投资受抑制的原因大量购买写字楼。由于类似天府大道沿线等非核心区域大量的新开盘项目，写字楼平均售价环比下降3.1%至每平方米人民币13，250元。保险企业在整栋交易方面比较活跃：平安在九月底购买了中汇广场二期，安邦保险和中国人寿分别在天府国际金融中心购买了共三栋写字楼。
世邦魏理仕预计2011年成都优质写字楼有88.3万平方米的新增供应，约一半来自于天府大道沿线，但没有类似于2010年仁恒置地广场之类的顶级项目。考虑到目前对外来新设立企业的需求和现有租户的搬迁需求，部分项目为业主自用以及新增供应分布比较分散的因素，预计新增供应的总体消化压力明显小于预期，2010年入市的顶级项目将进一步提高入住率，而地铁沿线的新增供应将受到青睐。天府大道已是
目前市场的一大热点，这不仅是因为该区域的供应数量，更因为项目个体的体量。作为其中最大的一个，新世纪环球中心宣称在其单体建筑内包含72万平方米的写字空间。
世邦魏理仕成都机构的高级分析师金灵表示：虽然2010年最后一个季度，新一轮市场调控施行，包括限购令、加强土地供应管理以及收紧的金融政策，但市场中流动性依然充裕，另外加之通胀隐忧导致资产投资需求增大。
写字楼将新增88.3万平米商铺新增供应69.4万平米多集中在天府大道沿线优质商业市场也正进入一个新的时代。以凯丹广场、富力天汇Mall和群光广场为代表的新增供应标志着成都零售商业物业的一次转型。这种转型主要表现在今后购物中心将占据市场主流，因而优质商业物业的总量和非核心商圈的供应都将快速增加。另外，由于新增供应带来的机会，以H&M、C&A和Zara为代表的流行品牌正在快速占领市场。但由于乐森购物中心和近期开业的富力天汇Mall较高的空置率，市场整体空置率环比上升7.9个百分点到17.4%。尤其是后者作为目前成都最大的购物中心预计将要经历一段时间才能达到比较合理的入驻水平。尽管大多数现有项目租
金温和上涨，大量的新增供应使首层平均租金环比下降5.1%。本季一些现有的零售商业开始扩张。仁和春天人东店二期开业，拥有Gucci、D&G、Coach等品牌。王府井宣布通过股权交易获得其现有商场的全部股权。
预计2011年成都优质商业市场新增供应将达到69.4万平方米，包括王府井有望在2011年开出的第二家店以及预计于2011年1季度开业的苏宁广场等。但与2010年类似，预计新增供应入市的高峰仍将在四季度，因而就2011年的大部分时间而言，商业物业将处在消化空置、租户调整和租金平稳发展的阶段。